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INTRODUZIONE
AI MUTUI |
Per
scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli
elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro
effetti, in modo da poter valutare correttamente il
mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e
familiari ed evitare brutte sorprese.
Indice |
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Cos'è
un mutuo? |
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I
diversi tipi di mutuo |
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Il
tasso di interesse |
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Piano
di rimborso (ammortamento) |
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La
rata |
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L'ipoteca |
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Le
tasse e le agevolazioni |
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COS'È
UN MUTUO
In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o
ristrutturare la propria abitazione principale (prima
casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per
le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso
abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per
acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono
praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società
Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di
rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi
del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso),
oppure con quote di ammortamento e interessi variabili
(tasso variabile).
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20
anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo
copre fino all'80% del valore dell'immobile.
Prova a valutare che tipo di immobile puoi
permetterti di acquistare usando il nostro
strumento.
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I
DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni
elementi essenziali:
- tasso di interesse
prescelto;
- durata;
- tipo di garanzia
aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse
applicato al finanziamento determina la tipologia dei
contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:
- Contratto a tasso
fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la
durata del prestito.
- Contratto a tasso
variabile: quando la rata del mutuo varia in
dipendenza di determinati parametri che possono
essere i tassi del mercato monetario e finanziario.
Sui parametri di base può essere applicato uno
"spread" (maggiorazione) per aumentare il
rendimento.
- Contratto misto:
quando è prevista l'applicazione in tempi
determinati e successivi, sia del tasso fisso che
del tasso variabile.
- Contratto con tasso
d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per
un brevissimo periodo iniziale, viene applicato un
tasso agevolato. Alla scadenza di detto periodo, è
prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o
variabile corrente al momento della scadenza.
Ne consegue che ogni
banca, gestendo nella maniera più opportuna gli
elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo
di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce
"prodotti" ad hoc che possono soddisfare le
richieste del mercato, nonché le necessità della
propria clientela.
Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle
tue esigenze, consulta anche la sezione Come orientarsi
nella scelta e la Guida ai mutui Adiconsum.
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IL
TASSO DI INTERESSE
L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto
in prestito alle banche. Misura dell'interesse è il
tasso o saggio di interesse, che rappresenta l'interesse
del capitale di 100 lire (tasso percentuale), in un'unità
di tempo (anno, trimestre, semestre).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi
percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati
tassi percentuali riferiti all'unità di tempo
"anno". L'interesse può essere semplice o
composto. Semplice, quando non è fruttifero nei
successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni
periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza
diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione
semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La
capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di
lunga durata come il mutuo.
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PIANO
DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Il piano di ammortamento è la modalità con cui il
mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di
ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di
"ammortamento alla francese": Ogni rata
prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote
sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli
interessi, perciò inizialmente la rata è composta
prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la
scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata.
Meno frequenti sono i piani a rate crescenti o
decrescenti (Le rate di rimborso non sono fisse ma
aumentano o diminuiscono d'importo ad ogni rata o a
scadenza fissata contrattualmente) e ad Ammmortamento
libero (Le rate sono composte esclusivamente della quota
interessi e il capitale può essere rimborsato
liberamente entro le scadenze predeterminate).
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LA
RATA
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa
la quantità di interessi e di capitale dovuti, in
ragione di intervalli determinati e per lo più uguali
nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il
puntuale pagamento della rata è un momento importante
nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato
pagamento fa scattare l'applicazione degli
"interessi di mora". Non solo: la banca può
invocare come causa di risoluzione del contratto, il
ritardato pagamento, quando questo si sia verificato
almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata
viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo
giorno dalla scadenza della rata.
Per calcolare l'importo delle rate di un mutuo che hai
intenzione di sottoscrivere puoi fare uso dell'apposita calcolatrice
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L'IPOTECA
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare
un'efficace garanzia: l'ipoteca che colpisce il bene
finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto
pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca
finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di
soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso.
Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni
immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di
prelazione che gli assicura la possibilità di
soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la
proprietà dell'immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e
il godimento del bene ma, naturalmente, non può
disporre del bene come se fosse libero.
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LE
TASSE E LE AGEVOLAZIONI
sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e
catastale, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva
nella misura dello 0,25%. Tale imposta viene trattenuta
direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del
finanziamento.
AGEVOLAZIONI:
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario
stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
(prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione
spetta nella misura del 19% su un importo massimo di
lire 7.000.000 (3.615 Euro) se sussistono le seguenti
condizioni:
- l'unità immobiliare
è stata adibita ad abitazione principale entro 1
anno dall'acquisto;
- l'acquisto è
avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi
alla data di stipulazione del mutuo;
- nel caso di acquisto
d'immobile locato, sia stato notificato al
locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto
d'intimazione di licenza o di sfratto per finita
locazione e che entro un anno dal rilascio
dell'immobile da parte del locatore, l'immobile
stesso sia adibito ad abitazione principale.
Detrazioni sono
previste anche per le spese relative ai lavori di
ristrutturazione (vedi la sezione Come ristrutturare
casa - Aspetti fiscali). Per calcolare il risparmio
fiscale potete utilizzare lo strumento apposito che
Pianetamutuo vi mette a disposizione.
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