MUTUI

Guide CHE COS'E' UN MUTUO In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa). Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile. RICHIEDERE UN MUTUO La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni: una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori. i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento; la residenza; l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi; la composizione del nucleo familiare; le persone a carico; l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo; l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo; il settore lavorativo/produttivo; se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro; la qualifica; il reddito netto mensile; il reddito netto annuale; la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione); il valore della costruzione; In questo capitolo potrai conoscere le diverse tipologie di mutuo offerte dalle banche, capirne i meccanismi e le differenze. Potrai così valutare meglio quale sia la soluzione più adatta alle tue esigenze e trovare più facilmente il tuo mutuo ideale. Ti verrà spiegato come vengono calcolati gli interessi, quali indici si utilizzano e potrai facilmente fare tu stesso calcoli e confronti preziosi per la tua scelta finale. Scoprirai anche cosa sono gli interessi di mora e come la legge ti tutela da tassi di interesse troppo elevati. I diversi prodotti Come orientarsi nella scelta Calcolo degli interessi Interessi di mora Tasso di usura     I PRODOTTI E I TASSI I DIVERSI PRODOTTI L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. L'interesse può essere semplice o composto. E' semplice se gli interessi non producono interesse: ossia il capitale fruttifero rimane invariato qualunque sia la durata dell'impegno. E' composto quando gli interessi si aggiungono al capitale per produrre a loro volta interesse. I tassi di interesse comunemente applicati sono: "fisso" o "variabile", ma recentemente si sono diffusi anche i mutui a tasso "misto". Esistono poi ulteriori tipologie di tasso: il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito. Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Libor, Euribor, ecc.). Ai parametri di base viene applicato uno "spread" che costituisce il rendimento della Banca. Si parla di "tasso misto" quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile. Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale. Il "tasso bilanciato" (o mix) è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile. Tassi apparentemente più convenienti o “sicuri” possono riservare delle sorprese. Verifica sempre i dettagli delle condizioni previste per il calcolo degli interessi: i parametri di riferimento, l’indicizzazione, gli spread a volte possono non essere costanti per tutta la durata del mutuo e contribuire a rendere più onerosa e imprevedibile la tua rata.   COME ORIENTARSI NELLA SCELTA La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta. IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI: vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto; vuole avere un reddito fisso; prevede un'inflazione in crescita. IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI: prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro; ha un reddito medio-alto; è più propenso al rischio. IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI: sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi; preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso; vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato. IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI: vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi; non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi. IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI: ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse; vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse; cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile. Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia. Quando valuti le diverse offerte di mutuo considera attentamente non solo le tue esigenze finanziarie iniziali ma anche la tua previsione futura: potrai individuare meglio le caratteristiche del mutuo più adatto per te. Inoltre confronta sempre diverse alternative di tasso per capire quali siano le effettive differenze di costo rispetto all’aspetto per te più importante: il risparmio, la sicurezza, la flessibilità, etc.   CALCOLO DEGLI INTERESSI Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento. Per il tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito. Per il tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea realizzano l'Interest Rate Swap. Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.   INTERESSI DI MORA Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata. Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto. I tassi di mora vengono determinati in misura superioreal tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali. Gli interessi moratori: non sono cumulabili con i normali interessi contrattuali; sono dovuti anche se l'oggetto è la restituzione di una somma di denaro espressa in divisa estera. I PRODOTTI E I TASSI TASSO DI USURA Una delle caratteristiche degli interessi è che devono essere determinati consensualmente e per iscritto. Tra le forme contrattuali di maggiore importanza rientra il mutuo, perché rappresenta il tipico contratto produttivo di interessi, tanto da essere assistito da una presunzione di onerosità, mentre la gratuità deve essere espressamente convenuta. La libertà negoziale di fissare la misura degli interessi è condizionata, però, da un limite oggettivo che è rappresentato dalla "usura", termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto interesse. Questo limite è posto con specifico riferimento al contratto di mutuo, ma esprime anche una nozione di carattere penalistico. In tal senso non è usurario l'interesse soltanto perché è elevato, ma perché l'alto tasso è stato imposto approfittando dello stato di necessità del debitore. Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha aggiornato le disposizioni relative all'usura, stabilendo che il Ministero del Tesoro rilevi trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale. I tassi medi come sopra rilevati, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Così, se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale. Potete calcolare il tasso effettivo globale medio (TEG)di un mutuo utilizzando l'apposito strumento creato da mutuicasa.info. La maggiore stabilità economica raggiunta negli ultimi anni in Italia e in Europa ha fatto sì che il livello dei tassi di interesse sia diventato anch’esso più stabile e contenuto. E’ quindi molto difficile che in futuro i tassi d’interesse possano tornare verso valori e oscillazioni come quelli che meno di dieci anni fa rendevano ancora estremamente oneroso un mutuo e che hanno originato il dibattito sui cosiddetti “tassi usurari”. E’ comunque sempre importante sapere quale sia il livello corrente del tasso d’usura quando si vuole richiedere un mutuo e verificare le condizioni specificate nel contratto. Molta attenzione merita anche la scelta dell’istituto finanziario con il quale si decide di operare: notorietà, serietà e trasparenza devono essere elementi irrinunciabili per potersi meglio tutelare da sgradevoli sorprese. Per chi si trova invece con un mutuo a tasso elevato stipulato anni fa occorre sempre confrontare la maggiore convenienza tra rinegoziazione e sostituzione.