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COS' E' UN MUTUO ? Il mutuo è il principale contratto di prestito, e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Il trasferimento è a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

QUANTO PUO' DURARE UN MUTUO ? La legge esige che la durata di un mutuo sia media o lunga. La durata minima è 5 anni, mentre quelle più comunemente applicate sono 10, 15 e 20 anni. Alcune banche erogano però mutui anche per 25 e 30 anni.

COSA SONO GLI INTERESSI ? L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno.

COME SI CALCOLANO E COS' E' LO “spread” ? Per determinare il tasso d’interesse applicato ai mutui le banche utilizzano dei tassi di riferimento (i principali sono l’Euribor e l’Eurirs) ai quali sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.

COSA VUOL DIRE “cap” o “capped rate” ? Il mutuo "capped rate" (detto anche "cap") è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.

COS' E' IL TASSO D'INGRESSO ? Alcune banche offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.

COS' E' IL TASSO DI USURA ? La misura degli interessi è condizionata da un limite oggettivo rappresentato dalla "usura", termine che designa in genere un prestito di denaro ad alto interesse. Il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I tassi medi come sopra rilevati e pubblicati nella Gazzetta Ufficiale, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

COSA SUCCEDE IN CASO DI RITARDATO PAGAMENTO DI UN RATA ? COSA SONO GLI INTERESSI DI MORA ? Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata. In caso di mancato o ritardato pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare gli interessi di mora (o moratori) per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata.. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali. La Banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive. Di conseguenza, la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato.

COSA SONO LA RATA E IL PIANO DI AMMORTAMENTO ? Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l’ammortamento (estinzione graduale) del debito. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo (ad es.: mensili, trimestrali, semestrali, etc) e costituiscono il cosiddetto piano di ammortamento. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione del capitale e pagamento degli interessi. Il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo: inizialmente si pagano sopratutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

E' POSSIBILE RESTITUIRE ANTICIPATAMENTE IN TUTTO O IN PARTE IL MUTUO ? La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge. La banca solitamente stabilisce un compenso (penale) che dovrà essere corrisposto dal mutuatario in relazione al capitale restituito anticipatamente.

COS' E' L' IPOTECA ? L'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull'intero bene che ne è oggetto. Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). Se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad es.: un garage).

COS' E' LA FIDEIUSSIONE ? Se il finanziamento è nel limite dell'80% esso può essere assistito, oltre che dalla garanzia ipotecaria, anche da qualsiasi altra garanzia supplementare reale o personale (fideiussione, pegno ecc.) che sia ritenuta idonea e necessaria dalla Banca mutuante. La garanzia aggiuntiva il più delle volte viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo. Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente – esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore. La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. La volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa per iscritto.

QUALI SONO LE SPESE CHE INCIDONO SUL MUTUO ? Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili, il costo dell'imposta sostitutiva e i costi assicurativi

QUALI SONO I DOCUMENTI DA PRESENTARE ? Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono: Lavoratori dipendenti dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente; originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico"). Lavoratori autonomi o liberi professionisti copie del modello "Unico" (ex. Modello 740); estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.); se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene. Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati: certificato di nascita; certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale; copia della "promessa di vendita" o "compromesso"; planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box); copia del certificato di abitabilità; copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile; se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

COSA S' INTENDE PER ACCOLLO DI UN MUTUO ? Si ha accollo di un mutuo quando si subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato. L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è aperto all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario: l'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le Banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.